The objective of IAS 23 is to prescribe the accounting treatment for borrowing costs. Borrowing costs include interest on bank overdrafts and borrowings, amortisation of discounts or premiums on borrowings, finance charges on finance leases and exchange differences on foreign currency borrowings where they are regarded as an adjustment to interest costs.
 
Borrowing cost may include: 
◦ interest expense calculated by the effective interest method under IAS 39,
◦ finance charges in respect of finance leases recognised in accordance with IAS 17 Leases, and
◦ exchange differences arising from foreign currency borrowings to the extent that they are regarded as an adjustment to interest costs
 
This standard does not deal with the actual or imputed cost of equity, including any preferred capital not classified as a liability pursuant to IAS32.
 
A qualifying asset is an asset that takes a substantial period of time to get ready for its intended use or sale. That could be property, plant, and equipment and investment property during the construction period, intangible assets during the development period, or "made-to-order" inventories. 
 
Scope of IAS 23 
Two types of assets that would otherwise be qualifying assets are excluded from the scope of IAS 23:
◦ qualifying assets measured at fair value, such as biological assets accounted for under IAS 41 Agriculture
◦ inventories that are manufactured, or otherwise produced, in large quantities on a repetitive basis and that take a substantial period to get ready for sale (for example, maturing whisky)
 
Accounting treatment
Recognition
Borrowing costs that are directly attributable to the acquisition, construction or production of a qualifying asset form part of the cost of that asset and, therefore, should be capitalised. Other borrowing costs are recognised as an expense. 
 
The foregoing reflects revisions to IAS 23 adopted by the IASB in March 2007 that prohibit immediate expensing of borrowing costs. Those revisions are effective for borrowing costs relating to qualifying assets for which the commencement date for capitalisation is on or after 1 January 2009. Earlier application is permitted.
 
Until that revision was effective, an entity could apply the previous version of IAS 23, which permitted, as an accounting policy option, the 'immediate expensing model'. Under that model, all borrowing costs should be expensed in the period in which they are incurred.
 
Measurement
Where funds are borrowed specifically, costs eligible for capitalisation are the actual costs incurred less any income earned on the temporary investment of such borrowings. Where funds are part of a general pool, the eligible amount is determined by applying a capitalisation rate to the expenditure on that asset. The capitalisation rate will be the weighted average of the borrowing costs applicable to the general pool. 
 
Capitalisation should commence when expenditures are being incurred, borrowing costs are being incurred and activities that are necessary to prepare the asset for its intended use or sale are in progress (may include some activities prior to commencement of physical production). 
 
Commencement of Capitalisation
 
The capitalisation of borrowing costs as part of the cost of a qualifying asset should commence when: 
(a) expenditures for the asset are being incurred; 
(b) borrowing costs are being incurred; and 
(c) activities that are necessary to prepare the asset for its intended use or sale are in progress. 
 
Expenditures on a qualifying asset include only those expenditures that have resulted in payments of cash, transfers of other assets or the assumption of interest-bearing liabilities. Expenditures are reduced by any progress payments received and grants received in connection with the asset (see IAS 20, Accounting for Government Grants and Disclosure of Government Assistance). 
 
The average carrying amount of the asset during a period, including borrowing costs previously capitalised, is normally a reasonable approximation of the expenditures to which the capitalisation rate is applied in that period. 
 
The activities necessary to prepare the asset for its intended use or sale encompass more than the physical construction of the asset. They include technical and administrative work prior to the commencement of physical construction, such as the activities associated with obtaining permits prior to the commencement of the physical construction. However, such activities exclude the holding of an asset when no production or development that changes the asset's condition is taking place. For example, borrowing costs incurred while land is under development are capitalised during the period in which activities related tothe development are being undertaken. However, borrowing costs incurred while land acquired for building purposes is held without any associated development activity do not qualify for capitalisation.
 
Suspension of Capitalisation
 
Capitalisation of borrowing costs should be suspended during extended periods in which active development is interrupted. 
 
Borrowing costs may be incurred during an extended period in which the activities necessary to prepare an asset for its intended use or sale are interrupted. Such costs are costs of holding partially completed assets and do not qualify for capitalisation. However, capitalisation of borrowing costs is not normally suspended during a period when substantial technical and administrative work is being carried out. Capitalisation of borrowing costs is also not suspended when a temporary delay is a necessary part of the process of getting an asset ready for its intended use or sale. For example, capitalisation continues during the extended period needed for inventories to mature or the extended period during which high water levels delay construction of a bridge, if such high water levels are common during the construction period in the geographic region involved. 
 
Cessation of Capitalisation
 
Capitalisation of borrowing costs should cease when substantially all the activities necessary to prepare the qualifying asset for its intended use or sale are complete. 
An asset is normally ready for its intended use or sale when the physical construction of the asset is complete even though routine administrative work might still continue. If minor modifications, such as the decoration of a property to the purchaser's or user's specification, are all that are outstanding, this indicates that substantially all the activities are complete. 
When the construction of a qualifying asset is completed in parts and each part is capable of being used while construction continues on other parts, capitalisation of borrowing costs should cease when substantially all the activities necessary to prepare that part for its intended use or sale are completed. 
A business park comprising several buildings, each of which can be used individually is an example of a qualifying asset for which each part is capable of being usable while construction continues on other parts. An example of a qualifying asset that needs to be complete before any part can be used is an industrial plant involving several processes
 
Disclosure [IAS 23.26]
◦ the accounting policy adopted [required only until 1 January 2009 if immediate expensing model was used
◦ amount of borrowing cost capitalised during the periodcapitalisation rate used.
 
The above topic was examed in June 2010, Q5 , let us have a look of part(b) of this question.
Question: 
Details relating to construction of Apex’s new store:
Apex issued a $10 million unsecured loan with a coupon (nominal) interest rate of 6% on 1 April 2009. The loan is redeemable at a premium which means the loan has an effective finance cost of 7·5% per annum. The loan was specifically issued to finance the building of the new store which meets the definition of a qualifying asset in IAS 23. Construction of the store commenced on 1 May 2009 and it was completed and ready for use on 28 February 2010, but did not open for trading until 1 April 2010. During the year trading at Apex’s other stores was below expectations so Apex suspended the construction of the new store for a two-month period during July and August 2009. The proceeds of the loan were temporarily invested for the month of April 2009 and earned interest of $40,000.
Required: Calculate the net borrowing cost that should be capitalised as part of the cost of the new store and the financecost that should be reported in the income statement for the year ended 31 March 2010. (5 marks)
Answer:
The finance cost of the loan must be calculated using the effective rate of 7·5%, so the total finance cost for the year ended 31 March 2010 is $750,000 ($10 million x 7·5%). As the loan relates to a qualifying asset, the finance cost (or part of it in this case) can be capitalised under IAS 23.
The Standard says that capitalisation commences from when expenditure is being incurred (1 May 2009) and must cease when the asset is ready for its intended use (28 February 2010); in this case a 10-month period. However, interest cannot be capitalised during a period where development activity is suspended; in this case the two months of July and August 2009. Thus only eight months of the year’s finance cost can be capitalised = $500,000 ($750,000 x 8/12). The remaining four-months finance costs of $250,000 must be expensed. IAS 23 also says that interest earned from the temporary investment of specific loans should be deducted from the amount of finance costs that can be capitalised. However, in this case, the interest was earned during a period in which the finance costs were NOT being capitalised, thus the interest received of $40,000 would be credited to the income statement and not to the capitalised finance costs.
In summary:
Income statement for the year ended 31 March 2010:
Finance cost (debit)                                    $(250,000)
Investment income (credit)                              $40,000
Statement of financial position as at 31 March 2010:
Property, plant and equipment (finance cost element only)      $500,000
 
Prepared by Golden ACCA R&D Center 
December, 2012